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【房企多渠道化解融资困局】

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事实上,对于上半年混合住房公司的情况,业内人士和分析师都长期以来一直在预先判断。随着“城市政策”的逐步实施和融资环境的收紧,这些住房公司也采取了对策。例如,大型住房企业开始“走向房地产”,开始探索多元化发展;而中小型住房企业通过股权转让寻求合作伙伴以换取现金流来维持公司的运营。分析人士认为,从目前的趋势来看,房地产行业的集中度可能会越来越高。

大型住房企业探索新的利润增长点

近年来,万达,奥园,龙湖,中骏,河井泰富,保利等10多家房地产企业的名称发生了变化,房屋企业“不实现”的趋势明显。与此同时,房地产多元化经历了从一开始的零星尝试到蜂拥至标准的过程。 E-House集团首席执行官张睿和柯瑞睿首席执行官透露,销售量排名前30位的住房公司中有70%已经发布了多元化战略。

张燕透露,去年,百强房地产企业参与了73项投资活动,比2014年增加了7倍,投资额近1000亿元。在过去三年中,百强住房公司增加了多元化投资。其中,房地产企业偏爱具有“专业性”的非房地产领域,如应用技术,教育,新工业新材料,文化传媒,体育等。

有业内人士认为,大型住宅企业投资多元化主要有两个原因:一是由于万科,碧桂园,恒大等主营业务活跃,大型企业之后,非主营业务的布局增加。包括汽车交通,体育,当地生活,应用技术等;首先,企业基因或禀赋,如保利的母公司保利集团,这是一个多元化的业务,其基因决定了投资方向。

中小型住房公司已转让股份。

虽然大型住房公司正在寻求非房地产业务的新利润,但中小型住房公司已转移股权,以应对整体紧缩的融资环境。这也成为住房公司开展兼并和收购的好时机。

新城控股于7月26日晚发布公告称,该公司的子公司最近与五家项目公司的交易对手签订了相关的股权和债权转让协议。参考公司对项目公司的累计投资,交易对价总计约为27.07亿元。交易的代价以现金支付。根据公告,此次交易的目的是积极应对市场变化,并根据战略需求优化公司的资产结构。

在此前的6月20日,北方交易所的信息披露显示,华侨城公司拟转让西安思瑞80%的股权和相关债权。 6月14日之前,华侨城旗下公司云南腾跃翡翠城有限公司在北交所上市,转让盈江县大盈江玉城有限公司100%股权。此外,今年6月13日,阳光100宣布公司出售重庆阳光70%股权,买方为阳光西南房地产开发(集团)有限公司,总代价约为13.34亿元。 6月12日,尚志集团宣布拟出售辽宁沉阳项目公司100%股权给阳光城,总代价为12.85亿元。

最近,一些房地产公司收到了交易所的事后审查函,其中包括公司利润,资本流动,现金流和货币资金,住房公司的杠杆和偿付能力。业内人士分析,随着房地产业竞争的日益激烈,行业发展已经处于“数量”的顶端阶段。房地产业将从高速增长转向稳定增长。领先房地产企业的优势将更加明显,并购合作将成为房地产企业获取项目的重要手段。

房地产行业的集中度越来越高

业内人士表示,从行业集中的角度来看,近年来顶级企业的市场集中度确实有所提高。例如,从柯锐公布的1 - 6月房屋销售排名来看,销售清单中排名前三的住房公司集中度为10.5%,比去年高出0.8个百分点。销售排行榜前30名的住房集中度为37%,比去年高出2%。

《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》中国房地产协会发布的消息显示,随着“城市政策”的逐步实施,城市的市场差异化变得更加突出。在企业方面,前100家房地产企业的市场集中度不断提高。领先的房地产企业凭借其在土地收购和融资方面的优势,迅速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局保证业绩的稳定性。由于地域限制,中小型住房企业的业绩分工较大。

在最近召开的房地产基金主题论坛上,宜居企业集团首席执行官丁祖玉对房地产行业的未来走势做出了六项判断:一,预计2019年政策将保持稳定,坚持一市一市政策,并有收入和释放;第二,市场持续波动,频率加快,波动性收窄。第三,不同能源水平的城市继续分化,城市内部分化加剧。第四,新房,二手房和土地市场不同步,二手房指标领先于曲线。五是行业规模稳步上升。其中,新房15万亿元,二手房6万亿元。六是城市集中度,企业集中度和相关产业集中度呈上升趋势。

预计大量住房利润将保持增长

一些分析师指出,大型住房企业的净利润仍有望保持增长。投资证券分析师黄立新在接受“信息时报”采访时表示,由于融资渠道相对较大,生活环境略有放松,大型企业的投资机会相对较大。他还指出,大型企业购买中小型住房企业“很多好处”,“大型住房企业用少量资金来控制中小型住房企业,你可以有更多中小型住房企业的市场价值虽然没有太大的房价空间,但对于大型企业来说,实际上是一种大规模的杠杆作用。随着大型住宅企业规模越来越大,品牌溢价越来越高。因此,大中型房企在短期和中期的投资价值仍然乐观。 “万科,中国海运和保利等大型房地产公司的股票未被高估。”中国仍有城市化空间,房地产至少有十年的发展空间。

中小型住房企业做大房子不想做的事情

近年来,许多中小型住房企业选择与大型住房公司合作开发项目,或者选择改造和退出。如果剩下的中小型住房企业想要生活或生活得好,他们要么降低门槛,要么做大房子公司不想做的事情,要么他们将专业化行业并做大房子的事情公司做不到。该国商品房的销售额超过15万亿元。无论是TOP100住房企业还是TOP200住房企业,这块蛋糕都无法吃掉。

柯睿广州地区首席分析师肖文孝

住房公司应积极研究新的投资机会

从房地产投资本身来看,我们必须从当前房地产市场的控制思路中积极研究新的投资机会,包括大都市区的规划。对于一些高价的土地收购项目和企业,相对投资应该谨慎,因为它容易出现金融风险。

闫跃进,伊居研究院智库中心研究室主任

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